14

март 2020

 

TOMIN.BY

«Вопрос нотариусу» - совместный проект TOMIN.BY и Первой Брестской нотариальной конторы. Ведущая проекта - нотариус Брестского нотариального округа, заведующий Первой Брестской нотариальной конторой Ирина Васильевна Савчук. Бесплатно консультируют и отвечают на вопросы пользователей TOMIN.BY также нотариусы Брестского нотариального округа, осуществляющие деятельность в Первой Брестской нотариальной конторе.

Цель проекта «Вопрос нотариусу» на TOMIN.BY - повышение правовой грамотности населения, доступность в получении нотариальной консультации, оперативное информирование об изменениях законодательства по вопросам нотариальной деятельности.

Свои вопросы присылайте на адрес электронной почты портала TOMIN.BY. 

 

 

---

 

 

Сегодня в проекте «Вопрос нотариусу» на TOMIN.BY новая тема: «Отчуждение недвижимого имущества». Мы постараемся осветить наиболее часто задаваемые нотариусам вопросы, касающиеся купли-продажи недвижимости, подробно разобраться во всех необходимых документах и алгоритме действий.

Процесс продажи квартиры или жилого дома поначалу кажется весьма простой задачей - процедура купли-продажи гражданами жилья достаточно четко урегулирована законодательством. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Квартира и жилой дом являются объектами недвижимости. А это значит, что для совершения сделки купли - продажи нужно учитывать большое количество особенностей.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости вся необходимая информация для обеспечения защиты прав и законных интересов граждан проверяется нотариусом. Как правило, такого подхода более чем достаточно для защиты своих интересов при продаже или покупке жилья.

На вопросы пользователей TOMIN.BY отвечают нотариусы Брестского нотариального округа, осуществляющие нотариальную деятельность в Первой Брестской нотариальной конторе, Екатерина Ивановна Острейко, Наталья Васильевна Кулак и Ирина Васильевна Савчук.

 

 

• Нотариальные тарифы купли-продажи квартир и другой недвижимости

 

Общие правила купли-продажи недвижимости в Беларуси 

 

Существуют следующие общие правила, которые необходимо соблюсти при купле-продаже недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 521 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и удостоверен. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Договор купли-продажи, а также переход права собственности по такому договору должны быть зарегистрированы в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Если такое требование не соблюдено, договор будет считаться незаключенным.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволят определенно установить недвижимость, подлежащую передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другой недвижимости. Если имеет место несоблюдение данного требования, в силу статьи 525 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор будет считаться незаключенным.

В договоре купли-продажи недвижимости должна содержаться цена этой недвижимости. При отсутствии в договоре купли-продажи цены недвижимости договор будет считаться незаключенным согласно статье 526 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Статьей 529 Гражданского кодекса Республика Беларусь предусмотрено существенное условие договора купли-продажи недвижимости: обязательство закрепления в таком договоре лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, и их права на такое пользование.

Итак, остановимся на наиболее часто задаваемых нотариусу вопросах, связанных с продажей жилых помещений.

 

 

Все нюансы продажи квартиры

 

"По наследству после смерти мамы я получил квартиру в Бресте, где и зарегистрирован. Сейчас возникла необходимость продажи этой квартиры. Как осуществить продажу квартиры, какие требуются документы для этого?"

Валентин Косенчук, город Брест

 

- В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий для нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества нотариусу необходимо представить документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимое имущество. В Вашей ситуации этим документом является свидетельство о праве на наследство на квартиру.

В случае отсутствия у Вас подлинного свидетельства о праве на наследство такими документами могу быть:

• копия свидетельства о праве на наследство, хранящегося в делах нотариуса,
• копия свидетельства о праве на наследство, хранящегося в делах нотариальной конторы,
• архивная копия свидетельства о праве на наследство, выданная нотариальным архивом в случае, если документы переданы на хранение в нотариальный архив.

 

Для нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры представляется актуальная выписка из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации и земельному кадастру на отчуждаемое имущество. При этом важно помнить, что срок действия выписки составляет один месяц со дня ее выдачи.

Также нотариусу представляется справка организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС, ЖСПК), содержащая информацию о лицах, зарегистрированных по месту жительства (месту пребывания) в отчуждаемой квартире.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры требуется согласие совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении. Поскольку в продаваемой квартире зарегистрированы только Вы, то чье-либо согласие при продаже не требуется.

По представленным документам нотариус проверит отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста. Важно знать, что не может являться предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество, на которое наложен арест.

Кроме того, не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении. Факт, не является ли продавец обязанным лицом, нотариус может проверить по соответствующим документам (документу, удостоверяющему личность, банкам данных обязанных лиц, информации, полученной из органов внутренних дел, и др.). 

 

 

• "Имеются ли особенности продажи квартиры, если продавец является гражданином Республики Беларусь, но постоянно не проживает на территории страны, а работает в Республике Польша?"

 

- В этих ситуациях действительно имеется особенность продажи жилого помещения. Так, если продавец является гражданином Республики Беларусь, но постоянно не проживает в стране, либо если продавец является иностранным гражданином, лицом без гражданства, в таких ситуациях необходима справка налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества.

 

 

• "Обязательно ли нотариусу для заключения договора купли-продажи квартиры представлять подлинники паспортов продавца и покупателя? Вероятно, в это время мне придется сдать паспорт на изготовление визы. Достаточно ли будет представить нотариусу копию паспорта, либо заверенную визовым центром или нотариусом?"

 

- При совершении любого нотариального действия, равно как и при заключении договора купли-продажи квартиры, нотариусу в обязательном порядке должны быть представлены документы, удостоверяющие личность сторон: продавца и покупателя.

К документам, удостоверяющим личность, согласно пп.1.1 п.1 указа президента Республики Беларусь от 03.06.2008 №294 «О документировании населения граждан Республики Беларусь» относятся: паспорт гражданина Республики Беларусь, вид на жительство в Республике Беларусь, а также удостоверение беженца.

При совершении данного нотариального действия нотариус не вправе принять копию Вашего паспорта. Поэтому рекомендуем Вам заблаговременно позаботиться о наличии паспорта на момент подписания договора купли-продажи квартиры у нотариуса.

 

 

• "Могу ли я поручить выполнение всех действий по продаже моей квартиры своему приятелю, выдав ему нотариальную доверенность?"

 

- Да, конечно, Вы вправе предоставить по нотариально удостоверенной доверенности все полномочия, связанные с продажей квартиры, любому лицу.

В этом случае от Вашего имени будет действовать Ваш представитель, который предъявит нотариусу нотариально удостоверенную доверенность, а также свой документ, удостоверяющий личность.

 

 

• "У какого нотариуса можно удостоверить договор?"

 

- В настоящее время договор купли-продажи квартиры можно заключить у любого нотариуса того нотариального округа, где расположено отчуждаемое жилое помещение. Поскольку Ваша квартира находится в Бресте, нотариально удостоверить договор отчуждения Вы вправе у любого нотариуса Брестского нотариального округа.  

 

 

• "Кем будет определяется стоимость моей продаваемой квартиры, которую я получил по наследству? Необходимо ли представлять нотариусу заключение компетентной организации о стоимости жилого помещения?"

 

- Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена, то есть, в договоре купли-продажи квартиры в обязательном порядке указывается цена продаваемой квартиры. При отсутствии согласованного продавцом и покупателем в письменной форме условия о цене квартиры договор о ее продаже считается незаключенным в силу статьи 526 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Стоимость продаваемой квартиры стороны по договору определяют самостоятельно. То есть, к нотариусу продавец и покупатель приходят уже с готовым решением о цене квартиры. Представление каких-либо заключений о стоимости квартиры при нотариальном удостоверении Вашей квартиры не требуется.

 

 

• "Как происходит расчет между покупателем и продавцом за продаваемую квартиру? Присутствует ли при этом нотариус? Расчет за квартиру должен быть в безналичном порядке или расчет может производиться наличными деньгами?"

 

- Все вопросы по порядку расчета за продаваемую квартиру стороны по договору решают самостоятельно. Именно продавец и покупатель определяются, как будет происходить расчет:

• наличными денежными средствами:
• в безналичном порядке, то есть, путем перечисления на счет;
• расчет производится частично наличными денежными средствами, частично - в безналичном порядке. 

 

Нотариус при проведении расчета между сторонами по договору за проданную квартиру, то есть, при самой передаче денег не присутствует.

 

 

• "А если у покупателя нет возможности сразу оплатить всю стоимость квартиры, половину стоимости он может оплатить до подписания договора купли-продажи, а оставшуюся часть - в течение трех месяцев равными долями ежемесячно? Можем ли мы такое условие обговорить в договоре купли-продажи?"

 

- Продавец и покупатель, определив общую стоимость квартиры, также обоюдно договариваются о порядке расчета. Предложенный Вами вариант об оплате половины стоимости квартиры до подписания договора купли-продажи, а оставшуюся часть - в течение трех месяцев равными долями ежемесячно можно смело включать в договор. При этом неплохо было бы обусловить дату (срок) ежемесячных платежей по договору купли-продажи. Например: «оставшаяся сумма ХХХ рублей будет выплачиваться покупателем продавцу равными долями в течение 3-х месяцев после удостоверения договора купли-продажи, по ХХХ рублей в месяц до 20 числа каждого месяца». 

Нотариус, удостоверяя договор купли-продажи с рассрочкой платежа, всегда рекомендует продавцу и покупателю после полного расчета за проданную квартиру обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения о полном расчете. Такой документ будет являться подтверждением о полном расчете между сторонами и отсутствии у продавца и покупателя взаимных претензий.

Соглашение о полном расчете можно оформить у любого нотариуса. Для этого необходимо представить документы, удостоверяющие личность сторон: паспорт, вид на жительство и т.д., и сведения об удостоверенном договоре купли-продажи квартиры (подлинник, копию или др.).